Nem todo proprietário. A Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, que criou o IBS e a CBS, trata as operações com bens imóveis em um capítulo próprio e define, no artigo 251, quando a pessoa física passa a ser contribuinte desses tributos.
Na hipótese de locação, são dois critérios, e a lei exige os dois ao mesmo tempo. No ano-calendário anterior, a receita total com locação, cessão onerosa e arrendamento precisa exceder R$ 240.000, e essas operações precisam ter por objeto mais de três bens imóveis distintos.
Um critério sozinho não enquadra ninguém. Seis imóveis alugados que somaram R$ 180 mil no ano ficam de fora. R$ 260 mil vindos de dois imóveis também.
O limite de R$ 240.000 já não é R$ 240.000
O parágrafo 5º do artigo 251 determina que esse valor seja atualizado mensalmente pelo IPCA, desde a publicação da lei. Os regulamentos dizem como, com a mesma regra no parágrafo 4º do artigo 382. Do lado da CBS, o Decreto nº 12.955, de 29 de abril de 2026. Do lado do IBS, a Resolução CGIBS nº 6, de 30 de abril de 2026, do Comitê Gestor do IBS. A atualização corre desde janeiro de 2025 e o valor é divulgado em ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS.
O número que vale será o desse ato, e não os R$ 240.000 do texto original. Até 15 de setembro de 2026, não localizamos esse valor na lista de atos conjuntos publicada pelo Comitê Gestor do IBS, que vai até o ato nº 6, de 28 de agosto de 2026. Enquanto ele não aparece, quem fecha a conta pelo número escrito na lei está trabalhando com um piso que já ficou para trás.
Há uma segunda porta de entrada, no próprio ano
O parágrafo 2º, inciso II, do artigo 251 prevê que a pessoa física também é considerada contribuinte no próprio ano-calendário quando a locação atinge valor que excede em 20% o limite de receita.
Essa regra não dispensa a contagem de imóveis. O inciso III do parágrafo 1º do artigo 382, tanto no Decreto quanto na Resolução, manda observar também aqui a quantidade de mais de três bens imóveis distintos. E os 20% incidem sobre o limite atualizado: R$ 288.000 são 120% do valor original, e não do valor que vale hoje.
O que conta como imóvel distinto
Isso já está regulamentado, e nos dois regulamentos com o mesmo texto. O artigo 383 define bem imóvel distinto como cada unidade imobiliária autônoma, edificada ou não, que permita a ocupação ou utilização privativa, com localização cartográfica própria, com ou sem designação numérica ou alfabética, ainda que não registrada em cartório de registro de imóveis.
Antes das consequências, um recorte que a alínea “b” do inciso I faz: o que se conta são os imóveis que as operações “tenham por objeto”. São os imóveis efetivamente locados, cedidos onerosamente ou arrendados no ano-calendário. Imóvel parado, que não está em nenhuma dessas operações, não entra nessa contagem.
Feito esse recorte, saem três consequências para quem vai contar os imóveis da própria carteira.
- Terreno sem construção conta, desde que seja unidade autônoma e esteja entre os imóveis locados.
- Registro em cartório não é condição para contar.
- Fração ideal conta, quando ela é objeto da operação. O parágrafo 9º do artigo 382 determina que a fração ideal de bem comum ou em condomínio seja considerada imóvel distinto, e que o valor da operação seja proporcional a essa fração. Quem aluga um imóvel que divide com irmãos precisa olhar para isso antes de concluir que tem menos de quatro.
O parágrafo 5º do mesmo artigo acrescenta que o que se conta é a quantidade de imóveis, e não a quantidade de operações realizadas.
Quem entra, entra com redução
O artigo 261 reduz em 50% as alíquotas das operações desse capítulo. No parágrafo único, a redução sobe para 70% nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento.
Há ainda o redutor social do artigo 260, na redação dada pela Lei Complementar nº 227, de 2026: R$ 600 por mês, por bem imóvel residencial, deduzidos da base de cálculo, até o limite dessa base. Esse valor também é atualizado mensalmente pelo IPCA.
São dois mecanismos diferentes. O do artigo 261 reduz a alíquota. O do artigo 260 reduz a base sobre a qual a alíquota incide.
Temporada segue o regime da hotelaria, com uma condição
O artigo 253 determina que a locação de bem imóvel residencial por período não superior a 90 dias ininterruptos, feita por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, seja tributada pelas mesmas regras dos serviços de hotelaria. O artigo 281 reduz em 40% as alíquotas desse capítulo, menos do que os 70% da locação comum.
O prazo curto, sozinho, não coloca ninguém nesse regime. O parágrafo 1º do artigo 253, incluído pela Lei Complementar nº 227, de 2026, diz quem é contribuinte sujeito ao regime regular para esse efeito: as pessoas físicas que atendem aos critérios de locação do artigo 251, o do ano anterior e o dos 20% no próprio ano.
E o parágrafo 2º do mesmo artigo determina que essas operações sejam incluídas nos limites do artigo 251. O que entra por temporada conta no cálculo que define se você é contribuinte.
Sobre o que os redutores incidem
Circulam percentuais fechados de quanto se vai pagar. Eles supõem uma alíquota que ainda não está fixada.
Pelo artigo 14, as alíquotas são fixadas por lei específica de cada ente federativo: a União fixa a da CBS, e cada Estado e cada Município fixam a sua parte do IBS. O artigo 15 soma a alíquota do Estado e a do Município de destino para chegar ao IBS da operação. A alíquota de referência do Senado Federal, do artigo 18, entra quando o ente não tem lei própria, conforme o parágrafo 3º do artigo 14.
Os redutores de 70% e de 40% incidem sobre essas alíquotas. Para os anos em que as alíquotas de cada ente ainda dependem de fixação, o percentual final é estimativa.
O começo da transição, esse já está escrito na lei. O artigo 343 fixa a alíquota estadual do IBS em 0,1% e o artigo 346 fixa a CBS em 0,9%, ambos para os fatos geradores ocorridos de 1º de janeiro a 31 de dezembro de 2026. O artigo 344 determina, para 2027 e 2028, IBS de 0,05% estadual mais 0,05% municipal.
Em 2026 há dispensa de recolhimento
Este é o ponto que costuma se perder na conversa. O parágrafo 1º do artigo 348 dispensa o recolhimento do IBS e da CBS relativo aos fatos geradores de 2026 para os sujeitos passivos que cumprirem as obrigações acessórias previstas na legislação. É dispensa, condicionada às obrigações acessórias, e não recolhimento com devolução depois.
O parágrafo 2º do mesmo artigo determina que o sujeito passivo dispensado do recolhimento permanece obrigado ao pagamento integral das contribuições ao PIS e à Cofins. Ele preserva a obrigação de quem é sujeito passivo dessas contribuições. Ele não transforma em contribuinte delas quem não era, e o aluguel recebido por pessoa física fora de atividade empresarial é declarado como rendimento no imposto de renda. Se esse é o seu caso, quem confirma o enquadramento é o seu contador.
A compensação com PIS e Cofins, a compensação com outro tributo federal e o ressarcimento em até 60 dias, previstos nos incisos I e II do artigo 348, valem para os valores que forem efetivamente recolhidos.
O que dá para fazer agora
Três coisas, e nenhuma delas exige decisão imediata.
- Levantar quantos imóveis estão alugados no seu nome, contando terrenos e frações ideais, e quanto eles somaram no ano-calendário passado.
- Separar o que é locação de longa duração do que é temporada, porque os regimes são diferentes e a temporada conta nos dois lugares.
- Levar esses dois números ao seu contador.
O enquadramento do seu caso quem fecha é ele. Orçamento tributário é trabalho de contador, e nenhuma imobiliária deve ocupar esse lugar.
Onde a Sol entra
A Sol Imóveis administra locação em Foz do Iguaçu desde 1990 e no Litoral Norte de Santa Catarina desde 2022. Quem administra a carteira com a gente já tem os contratos organizados: quantos são, de que tipo, com que valores e em quantos imóveis.
A conta é do seu contador. Se quiser conversar sobre a administração da sua carteira de locação, fale com a Sol.
Desde 1990, a decisão certa.
Perguntas frequentes
Todo proprietário que aluga imóvel vai pagar IBS e CBS?
Não. Na hipótese de locação, o artigo 251 exige dois critérios ao mesmo tempo: receita que exceda o limite legal no ano-calendário anterior e operações que tenham por objeto mais de três bens imóveis distintos. Quem fica abaixo de um deles não é contribuinte por essa via. O mesmo artigo traz outras hipóteses de enquadramento, ligadas a alienação de imóveis e a construção pelo próprio alienante.
O que conta como imóvel distinto?
Cada unidade imobiliária autônoma, edificada ou não, que permita a ocupação ou utilização privativa, com localização cartográfica própria, ainda que não registrada em cartório. A definição está no artigo 383 dos dois regulamentos, o Decreto nº 12.955/2026 para a CBS e a Resolução CGIBS nº 6/2026 para o IBS. A fração ideal de bem comum ou em condomínio também é considerada imóvel distinto, pelo parágrafo 9º do artigo 382. Em todos os casos, o que a alínea “b” do inciso I conta são os imóveis que as operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento tenham por objeto.
A receita de temporada conta para esse limite?
Conta. O parágrafo 2º do artigo 253, incluído pela Lei Complementar nº 227, de 2026, determina que as operações de locação residencial de até 90 dias sejam incluídas nos limites do artigo 251.
Quanto vai sair no fim?
Para os anos em que as alíquotas de cada ente ainda serão fixadas, não dá para dizer. A lei fixa os redutores, de 70% na locação e de 40% no capítulo da hotelaria, e as alíquotas sobre as quais eles incidem são de cada ente federativo, conforme o artigo 14. O começo da transição já está na lei: IBS estadual de 0,1% e CBS de 0,9% em 2026, e IBS de 0,05% estadual mais 0,05% municipal em 2027 e 2028.
Vou precisar recolher alguma coisa em 2026?
O parágrafo 1º do artigo 348 dispensa o recolhimento do IBS e da CBS de 2026 para quem cumprir as obrigações acessórias previstas na legislação.