Anunciar um apartamento em uma plataforma digital não tira dele a natureza residencial. Essa é a primeira coisa a saber sobre a decisão que o Superior Tribunal de Justiça tomou em maio de 2026, porque ela circulou resumida como se fosse uma proibição geral do Airbnb em condomínios, e não é. O que o tribunal fixou é mais preciso: quando existe reiterada exploração econômica ou profissionalização do serviço, a destinação residencial do imóvel fica descaracterizada, e aí o uso só é possível se houver previsão na convenção do condomínio, aprovada por dois terços dos condôminos.
A diferença entre uma coisa e outra não está na plataforma escolhida. Está em como o imóvel é oferecido, e o STJ listou os elementos que devem ser avaliados em cada caso concreto. Para quem compra pensando em rentabilizar o imóvel com estadias curtas, é essa lista que define a viabilidade — e ela se confere nos documentos do condomínio antes da assinatura.
O que a Segunda Seção do STJ decidiu
O julgamento é o do Recurso Especial 2.121.055, de Minas Gerais, concluído em 7 de maio de 2026 pela Segunda Seção, por maioria, com relatoria da ministra Nancy Andrighi. A tese publicada no Informativo de Jurisprudência n. 889 do tribunal é esta:
“A utilização do imóvel em contratos atípicos de curta estadia, em que haja reiterada exploração econômica ou profissionalização do serviço, descaracteriza a sua destinação residencial, devendo haver previsão na convenção do condomínio, aprovada por dois terços dos condôminos.”
O caso era o de uma proprietária que pretendia usar seu apartamento para contratos de curta estadia intermediados por plataforma. A convenção daquele condomínio não tratava expressamente do assunto: previa, entre os deveres dos condôminos, não usar as unidades nem alugá-las para “república, pensões ou hotéis, depósitos, ou qualquer utilização que não seja estritamente residencial”. O tribunal de origem entendeu que a previsão de uso residencial afastava a possibilidade, e o STJ manteve esse entendimento.
Vale registrar o que o próprio acórdão diz sobre a plataforma: “a mera disponibilização do imóvel por plataformas digitais não descaracteriza a natureza residencial do imóvel. É possível que, preenchidos os requisitos formais para tanto, um condômino oferte seu apartamento para locação residencial, por temporada ou não, utilizando tal meio.”
O que é um “contrato atípico de curta estadia”
O nome não é invenção da imprensa: é a designação que o STJ adotou porque o arranjo não se encaixa em nenhuma das duas figuras que a lei já conhece.
A locação para temporada está no artigo 48 da Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato: aquela “destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel”, contratada por prazo não superior a noventa dias. A hospedagem está na Lei 11.771/2008, que trata dos meios de hospedagem, com serviços de alojamento temporário, licença de funcionamento e cobrança de diária.
Segundo o acórdão, os contratos atípicos de curta estadia se caracterizam justamente pela ausência dos requisitos formais das duas modalidades de que se aproximam: da locação por temporada, porque não há a descrição obrigatória dos móveis, utensílios e seu estado em instrumento negocial; e da hospedagem hoteleira profissional, porque não há exigência de serviços essenciais, licença de funcionamento nem licença edilícia. O entendimento vem de dois precedentes de 2021, o REsp 1.819.075/RS, da Quarta Turma, e o REsp 1.884.483/PR, da Terceira Turma.
O meio de oferta é irrelevante para essa classificação. Nas palavras do acórdão, “é irrelevante, para a classificação jurídica, se a oferta a terceiros foi realizada por meio de plataformas digitais (de que é exemplo o Airbnb), imobiliárias, panfletos afixados nas portarias dos edifícios, anúncios em classificados”.
Quais elementos indicam exploração econômica
Esta é a parte da decisão que mais interessa a quem investe, e ela não é uma regra fechada. O STJ apresentou uma lista exemplificativa e determinou que os elementos sejam avaliados em cada hipótese concreta. São eles:
- a oferta de diversos cômodos a pessoas desconhecidas entre si
- a frequência e a habitualidade da disponibilização do imóvel
- a ausência de quantidade mínima de diárias
- o oferecimento de serviços aos locatários, como limpeza diária da acomodação, lavanderia, refeições, recepção e concierge, que evidenciam finalidade comercial.
Nenhum deles é requisito isolado ou obrigatório. No caso julgado, o que pesou foi a frequência e a habitualidade da disponibilização do imóvel, aliadas à baixa quantidade de diárias — a oferta de serviços de hotelaria não foi o fator decisivo. Uma operação sem nenhum serviço agregado pode ser considerada exploração econômica se a rotatividade for alta o bastante.
Qual é o quórum, e o que mudou em 2022
A mudança da destinação do edifício ou da unidade depende de aprovação em assembleia, pelo artigo 1.351 do Código Civil. Esse artigo mudou: na redação original, a alteração exigia unanimidade dos condôminos. Com a Lei 14.405/2022, o quórum passou a ser de dois terços dos votos. Na prática, autorizar a curta estadia em um prédio residencial saiu do campo do impossível para o campo do difícil.
A convenção, por sua vez, vincula todos os condôminos independentemente de registro. É o que diz a Súmula 260 do próprio STJ, lembrada no acórdão: “a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”.
O que é o Tema 1.443 e o que está suspenso
O STJ afetou a mesma controvérsia ao rito dos recursos repetitivos. É o Tema 1.443, de relatoria do ministro Raul Araújo, nos Recursos Especiais 2.272.537, de Santa Catarina, e 2.272.536, de São Paulo. A questão submetida a julgamento, no texto oficial do tribunal, é esta:
“Definir se a cláusula de destinação residencial prevista em convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades autônomas por curto período, por meio de plataformas digitais, independentemente de proibição expressa.”
A afetação foi decidida em sessão eletrônica da Segunda Seção iniciada em 20 de maio e finalizada em 26 de maio de 2026, com afetação dos recursos registrada em 1º de junho de 2026. Na mesma decisão foi determinada a suspensão do processamento de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos, que tratem da mesma questão jurídica. Em setembro, a medida voltou a ser divulgada pelo tribunal, o que fez muita gente achar que a suspensão era nova.
Quando a tese for fixada, ela orientará os demais tribunais do país. Até lá, o entendimento da Segunda Seção de maio é a referência mais recente, e os processos sobre o tema continuam parados.
O julgamento está encaminhado. No Recurso Especial 2.272.537, o parecer do Ministério Público Federal foi juntado em 1º de setembro de 2026 e, no dia seguinte, o processo foi concluso ao relator, conforme a consulta processual do próprio tribunal.
O que verificar antes de comprar um imóvel para curta estadia
A convenção do condomínio é o primeiro documento, e a leitura precisa ir além de procurar a palavra “Airbnb”. O que importa é o fim a que aquela unidade se destina. Esse fim consta do ato de instituição do condomínio, registrado no Cartório de Registro de Imóveis por exigência do artigo 1.332, inciso III, do Código Civil, e a convenção, pelo artigo 1.334, detalha as regras de uso. Rótulo genérico não responde à pergunta: um empreendimento chamado de misto pode reunir apartamentos residenciais e lojas, sem nenhuma previsão de hospedagem. No caso julgado pelo STJ, a convenção não citava plataforma nenhuma, e ainda assim foi decisiva.
As atas de assembleia vêm em seguida, e são a peça que a maioria dos compradores não pede. Se aquele condomínio deliberou sobre a curta estadia, a decisão está registrada em ata, com o quórum alcançado. É também onde se descobre se o assunto já foi discutido e rejeitado.
O regimento interno responde à pergunta operacional. Um prédio pode não ter restrição de destinação e, ainda assim, ter regras que inviabilizam a rotina da operação: identificação de hóspede na portaria, restrição a fechadura eletrônica, horários de acesso às áreas comuns.
Vale conferir ainda se há ação judicial em curso envolvendo o condomínio sobre o tema, lembrando que um processo parado pela suspensão nacional não é um processo encerrado, e o que a convenção prevê de multa. O parágrafo 2º do artigo 1.336 do Código Civil estabelece que o condômino que descumpre o dever de dar à unidade a mesma destinação da edificação paga a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, limitada a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, e que, na falta de disposição expressa, cabe à assembleia deliberar sobre a cobrança por dois terços dos condôminos restantes.
O que isso significa em Foz do Iguaçu e no Litoral Norte de Santa Catarina
São duas praças em que a estadia curta faz parte do mercado. Em Foz do Iguaçu, o turismo movimenta a cidade o ano inteiro, e o estoque anunciado é expressivo: a AirDNA, empresa que acompanha anúncios de plataformas de hospedagem, contabilizava 4.482 anúncios ativos na cidade na leitura de 16 de setembro de 2026, número que reúne casas, pousadas e apartamentos. No Litoral Norte catarinense, a demanda se concentra na alta temporada de verão e nos períodos de férias.
Em ambos os casos, a resposta não vem da cidade nem do bairro: vem do prédio. Dois edifícios na mesma rua podem ter convenções diferentes, históricos de assembleia diferentes e, por consequência, respostas diferentes para a mesma pergunta.
Perguntas frequentes
Posso anunciar meu apartamento no Airbnb?
O STJ registrou que a simples oferta por plataforma digital não descaracteriza a natureza residencial do imóvel. O que descaracteriza é a reiterada exploração econômica ou a profissionalização do serviço, avaliadas caso a caso pelos elementos que o tribunal listou. A análise da sua situação é atribuição de advogado.
Alugar por temporada uma ou duas vezes por ano é exploração econômica?
Frequência e habitualidade estão entre os elementos que o tribunal manda considerar, junto com a oferta de cômodos separados, a ausência de mínimo de diárias e os serviços prestados. Nenhum deles decide sozinho, e a avaliação é do caso concreto.
Minha convenção não proíbe expressamente. Estou liberado?
Não necessariamente. No caso julgado, a convenção não mencionava o assunto e o uso foi considerado vedado pela previsão de destinação estritamente residencial. É exatamente essa fronteira que o Tema 1.443 vai definir em caráter vinculante.
Como o condomínio pode autorizar?
Pela mudança da destinação em assembleia, com aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, nos termos do artigo 1.351 do Código Civil, na redação da Lei 14.405/2022.
Comprei um flat ou apart-hotel. Vale a mesma regra?
Depende do que está registrado, não do nome do empreendimento. O fim a que as unidades se destinam consta do ato de instituição do condomínio, registrado em cartório (artigo 1.332, inciso III, do Código Civil), e a convenção detalha as regras (artigo 1.334). Chamar o prédio de misto não resolve: misto pode significar apartamentos residenciais e lojas, sem previsão nenhuma de hospedagem. O que vale é a destinação daquela unidade, nos documentos.
Comprar imóvel para rentabilizar com estadias curtas continua sendo uma decisão possível, e em cidades com demanda turística firme, como Foz do Iguaçu, uma decisão que faz sentido. O que a decisão do STJ deixou claro é que a viabilidade do uso não está no anúncio nem na plataforma: está na convenção, nas atas e no regimento do prédio que você vai comprar.
Se você está avaliando uma compra com esse objetivo, fale com a Sol Imóveis antes de assinar a proposta. Nossa equipe levanta a convenção, as atas de assembleia e o regimento interno do empreendimento e apresenta o que cada documento permite. O enquadramento jurídico do seu caso é do seu advogado; a leitura dos documentos do imóvel é o nosso trabalho.
A Sol Imóveis atua em Foz do Iguaçu, no Paraná, desde 1990, e no Litoral Norte de Santa Catarina desde 2022.
Desde 1990, a decisão certa.
Fontes
- Superior Tribunal de Justiça — Informativo de Jurisprudência n. 889, de 19 de maio de 2026: REsp 2.121.055-MG, relatora ministra Nancy Andrighi, Segunda Seção, por maioria, julgado em 7 de maio de 2026.
- Superior Tribunal de Justiça — Precedentes Qualificados, Tema Repetitivo 1.443, relator ministro Raul Araújo, REsp 2.272.537/SC e REsp 2.272.536/SP; afetação em sessão eletrônica de 20 a 26 de maio de 2026, afetação dos recursos em 1º de junho de 2026, com suspensão dos processos pendentes.
- Superior Tribunal de Justiça — REsp 1.819.075/RS (Quarta Turma, DJe de 27/05/2021) e REsp 1.884.483/PR (Terceira Turma, DJe de 16/12/2021), citados no acórdão.
- Código Civil (Lei 10.406/2002), artigos 1.332, III; 1.334; 1.336, IV e § 2º; e 1.351, na redação da Lei 14.405/2022. Súmula 260 do STJ.
- Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), artigo 48.
- Lei 11.771/2008, artigos 23 e 24.
- AirDNA — indicadores de curta temporada para Foz do Iguaçu, leitura de 16 de setembro de 2026.
